Ипотека под 1 процент

Предварительный договор купли-продажи

Ключевым документом, защищающим интересы сторон и, прежде всего, покупателя, выступает предварительный договор купли-продажи. В его тексте обязательно указывается запрет на изменение условий сделки со стороны продавца после получения им первой части оплаты. Кроме того, договор должен содержать исчерпывающую информацию о каждом из участников, включая банк, а также максимальный объем информации о предмете ипотеки.

Оптимальным вариантом оформления документа выступает составление его специалистами юридического отдела банка. В этом случае покупатель может быть уверен в грамотности подписываемого договора. Дополнительным инструментом по снижению риска рассматриваемой сделки выступает нотариальное заверение документа.

Виды ипотеки

Рассмотрим основные виды ипотеки, которые можно встретить в отечественной банковской практике.

Ипотека вторичного жилья. В этом случае в залог передается уже построенные и введенные в эксплуатацию квартиры, на которые имеются все правоустанавливающие документы. Наиболее часто встречающийся и распространенный вид ипотеки.

Ипотека первичного жилья. В этом случае изначально в залог передается еще не построенная квартира, только имущественные права на нее. Однако, после завершения строительства, сдачи дома в эксплуатацию и получения свидетельства о праве собственности, заемщик заключает уже полноценный договор ипотеки.

Ипотека частного дома. В этом случае в залог передается дом (домовладение) и земельный участок, на котором он построен. Заключается два договора ипотеки. Передача в ипотеку дома без земли практически невозможна (допускается в отдельных частных случаях).

Ипотека земельного участка. В этом случае в залог передается только земельный участок, на котором еще не начато строительство.

Ипотека недостроенного дома. В этом случае в ипотеку передается земельный участок, на котором ведется строительство, и заемщик обязуется передать в ипотеку дом, когда он будет построен и введен в эксплуатацию. Заключаются два договора ипотеки поочередно.

Ипотека коммерческой недвижимости. В этом случае в ипотеку передаются нежилые помещения: апартаменты, офисы, склады, магазины, производственные помещения и т.д., принадлежащие заемщику на праве собственности.

Теперь вы знаете, что такое ипотека. Правильно употребляйте и трактуйте этот термин. А что касается ипотечных кредитов — все ключевые моменты изложены в этих статьях:

• Ипотечные кредиты;
• Программы ипотечного кредитования;
• Самые выгодные ипотечные кредиты.

Как получить ипотеку?

Для этого необходимо изначально определиться с тем, какой банк станет партнером в этой ситуации. Например, вам нужна ипотека на квартиру, и стоит подобрать финансовую организацию, которая кредитует покупку на выгодных условиях, учитывая первичная эта недвижимость или вторичная

Далее принимайте во внимание такие особенности:

• на какой срок выдается;
• первоначальный взнос;
• процент;
• комиссии и дополнительные платежи.

Выбрав подходящий вариант, отправляетесь в банк, предоставляете справку с места работы и о доходах, заполненную анкету, информацию об объекте, его стоимость, копию трудовой книжки, справку 2-НДФЛ. На основе рассмотрения финансовой обеспеченности, банк примет решение и сообщит вам. Некоторые банки предлагают услуги оценки в режиме онлайн, например, Сбербанк за 10 минут.

Когда лучше всего брать ипотечный займ

Иметь в наше время свою квартиру или дом это не роскошь, а обычная потребность. Однако не всем в жизни повезло стать собственником недвижимости или накопить на неё необходимую сумму денег, чтобы приобрести квартиру за наличные.

В этой ситуации многие решаются взять кредит на жилье, иногда не зная когда лучше всего оформлять ипотеку, ожидая улучшения условий по кредитованию, желая немного сэкономить и выгодно для себя взять кредит.

Если опираться на такие факторы, потенциальный клиент может годами сомневаться, в результате чего условия ипотечного кредитования теоретически могут и стать лояльными, но стоимость жилья увеличится в несколько раз. Или наоборот квартиры станут более доступными для широких масс, но условия кредитования вряд ли порадуют клиента.

По мнению специалистов, тенденции жилищного рынка на сегодняшний день просто невозможно предугадать. Наблюдается рост ипотечного кредитования и значительное увеличение количеств оформляемых ипотечных займов, на рынке недвижимости. В результате такой жилищной востребованности, цены на недвижимость не понизятся, а наоборот начнут повышаться.

Лучше всего оформлять ипотеку сейчас, ведь в любой момент можно воспользоваться услугой рефинансирования кредита. В настоящее время банковские организации все чаще и чаще начали практиковать такую услугу, предлагая клиентам погасить задолженность по ипотеке или кредитовать под новыми лояльными условиями. В результате чего клиент является собственником жилья и платит за кредит намного меньше.

Если клиент ещё сомневается брать ипотеку в данный момент или нет, стоит учесть, что рост цен на недвижимость лишает смысла ежемесячно откладывать деньги на приобретение жилья. Так как выгода от сэкономленных средств на процентах чаще всего может превышать убытки от себестоимости жилья.

Особые программы

На ремонт

Ипотека — сложный банковский продукт, поэтому необходимо учитывать все нюансы и виды, чтобы подобрать лучшее предложение и посильное бремя. Знания обо всех особенностях, позволят понять, какой вид кредита лучше.

Сбербанк

• Сумма: до 5 000 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 11,9%
• Решение: от 2 минут.
• ️ Получить деньги

Альфа-Банк

• Сумма: до 5 000 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 6,5%
• Решение: до 2 минут.
• ️ Получить деньги

Тинькофф

• Сумма: до 2 000 000 ₽;
• Срок: до 3 лет;
• Процентная ставка: от 8,9%
• Решение: от 1 минуты.
• ️ Получить деньги

ВТБ

• Сумма: до 5 000 000 ₽;
• Срок: до 7 лет;
• Процентная ставка: от 7,5%
• Решение: до 5 минут.
• ️ Получить деньги

Почта Банк

• Сумма: до 1 500 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 5,9%
• Решение: от 1 минуты.
• ️ Получить деньги

Банк Открытие

• Сумма: до 5 000 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 6,9%
• Решение: от 15 минут.
• ️ Получить деньги

Газпромбанк

• Сумма: до 5 000 000 ₽;
• Срок: до 7 лет;
• Процентная ставка: от 5,9%
• Решение: индивидуально.
• ️ Получить деньги

Райффайзенбанк

• Сумма: до 2 000 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 7,99%
• Решение: до 2 минут.
• ️ Получить деньги

Россельхозбанк

• Сумма: до 3 000 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 9,5%
• Решение: до 3 дней.
• ️ Получить деньги

Совкомбанк

• Сумма: до 1 000 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 17,9%
• Решение: индивидуально.
• ️ Получить деньги

МТС Банк

• Сумма: до 5 000 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 6,9%
• Решение: от 5 минут.
• ️ Получить деньги

Промсвязьбанк

• Сумма: до 3 000 000 ₽;
• Срок: до 7 лет;
• Процентная ставка: от 5,5%
• Решение: от 5 минут.
• ️ Получить деньги

Росбанк

• Сумма: до 3 000 000 ₽;
• Срок: до 7 лет;
• Процентная ставка: от 8,99%
• Решение: от 15 минут.
• ️ Получить деньги

ОТП Банк

• Сумма: до 4 000 000 ₽;
• Срок: до 7 лет;
• Процентная ставка: от 10,5%
• Решение: от 1 минуты.
• ️ Получить деньги

Хоум Кредит

• Сумма: до 3 000 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 7,9%
• Решение: от 2 минут.
• ️ Получить деньги

Росгосстрах Банк

• Сумма: до 3 000 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 8,9%
• Решение: от 1 минуты.
• ️ Получить деньги

Ренессанс Кредит

• Сумма: до 300 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 10,5%
• Решение: до 1 минуты.
• ️ Получить деньги

Русский Стандарт Банк

• Сумма: до 500 000 ₽;
• Срок: до 5 лет;
• Процентная ставка: от 19,9%
• Решение: от 15 минут.
• ️ Получить деньги

Страховка

Пожалуй, главной сопутствующей затратой на ипотеку является страховка. Страхуется как сам объект недвижимости (титульное страхование), так и заёмщик. В среднем размер страховки составляет 0,5% от стоимости недвижимости. Обычно страховка платится раз в год, её сумма планомерно уменьшается по мере выплаты кредита или досрочного погашения. Наилучшим вариантом будет, если ваш ипотечный банк работает с несколькими страховыми компаниями, из которых вы можете выбрать.

Кроме того, если вы выберете сейфовую ячейку или аккредитив в качестве расчета с продавцом, то за них придется также заплатить. За аккредитив – единожды как за предоставление услуги, за банковскую ячейку – установленную для ипотечной сделки единоразовую сумму либо плату за месяц, либо за дни нахождения наличности в ячейке.

В сопутствующие расходы также следует заложить стоимость услуг оценочной компании. 

На каких условиях дают деньги для покупки жилья

В предоставляемых гражданам программах ипотечного или стандартного кредитования имеются значительные отличия.

Они касаются:

• выплачиваемой суммы;
• времени кредитования;
• величины процентной ставки.

Даже если не рассматривать в качестве покупки области, не приближенные к столице, или престижные районы родного провинциального города, стоимость собственной квартиры выйдет очень высокой. Максимальную сумму, которую дает Сбербанк на нецелевое использование – 3 млн рублей. Если в распоряжении не окажется двух поручителей, то и такую сумму взять нереально. Здесь же спокойно оформляют ипотеку на 15 млн рублей. Очевиден выигрыш ипотечного кредитования.

Быстро вернуть банку несколько миллионов затруднительно. В Сбербанке срок возврата заемных денег составляет: при стандартном кредитовании – 5 лет, при ипотечном займе – 30 лет. За купленную в ипотеку квартиру можно расплачиваться до выхода на пенсию. В этот период не придется особенно туго затягивать пояс, так как долг поделен на мелкие части.

Обеспечение граждан жильем – государственная задача, помогающая увеличивать рост населения страны. Правительство держит ипотеку под контролем, не позволяя банкам чрезмерно завышать тарифы и помогая им разрабатывать льготные программы с собственным участием.

Реструктуризация ипотеки

При получении ипотечного кредита банк и заемщик подписывают кредитный договор, в котором прописаны условия кредитования, график и размер платежей. К реструктуризации ипотеки прибегают в тех случаях, когда выплаты по прежним условиям невозможны.

Реструктуризация ипотеки работает таким образом, что банк самостоятельно меняет условия кредитования на приемлемые для заемщика. Существует 3 варианта реструктуризации.

• Уменьшение ежемесячного платежа. Банк может пойти на эту уступку, чтобы сохранить договор с клиентом. Ежемесячный платеж сокращается, но срок ипотеки становится больше.
• Рефинансирование. Самая нежелательная для банка процедура, но иногда помогающая клиенту сохранить жилье. Рефинансирование заключается в том, что берется вторая ипотека на более выгодных условиях и этими средствами гасится остаток долга по первой ипотеке. Кредитная история не портится.
• Другие льготы. Банки могут предложить изменить условия договора по своему усмотрению: снизить процент, поменять график платежей, увеличить или уменьшить срок выплат и другие варианты.

По понятным причинам банки с большой неохотой идут на процедуру реструктуризации. Чтобы получить разрешение от банка, нужно заполнить заявку и приложить максимальное количество документов, доказывающих необходимость процедуры (гибель одного из созаемщиков, серьезное заболевание, инвалидность, увольнение с работы, уменьшение заработной платы, сокращение и т.д.). Заявка будет рассмотрена в течение нескольких дней, после чего банк сообщит о своем решении.

Условия кредитования

Рассчитывать на получение ипотеки можно только при соблюдении следующих пунктов:

1. Работоспособный возраст (от 21 до 65 лет).
2. Трудовая занятость. Не менее полугода на последнем месте работы.
3. Наличие созаемщиков и поручителей. Нужны не всегда, но их наличие увеличивают вероятность одобрения кредита.
4. Стабильный и хороший доход. Как минимум, должен наполовину превышать размер платежа.
5. Хороший кредитный рейтинг. Отсутствие нарушений в предыдущих кредитных обязательствах (просрочки, неуплата и пр.).
6. Наличие первоначального взноса (от 10 до 30 % стоимости жилья).
7. Недвижимость должна быть ликвидна.

У квартиры объявился собственник

Бывают редкие случаи, когда все документы по приобретенному жилью прошли проверку риэлтором и в самом банке-кредиторе, но жильё у вас все равно через какое-то время заберут. Эта опасность актуальна даже спустя несколько лет после приобретения квартиры. 

Это возможно, во-первых, если собственник квартиры наблюдается в психоневрологическом диспансере, прикреплен к нему, имеет справку о невменяемости. Это может быть «предсобственник» жилья – не тот, у кого вы непосредственно приобретали квартиру, а тот, у кого ваш продавец приобретал квартиру сам

Поэтому так важно по возможности просить продавца предоставить справку о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах. Лучшим вариантом будет присутствие покупателя недвижимости при получении данных справок продавцом

Но здесь существует камень преткновения – многие продавцы могут обидеться на подобную просьбу. 

Во-вторых, вы можете лишиться квартиры, если окажется, что не было получено согласие на ее продажу ото всех собственников недвижимости. Как вариант – какое-то согласие оказалось поддельным. 

В-третьих, если у собственника квартиры есть несовершеннолетние дети. Тут присутствует сложный путь, связанный с законом о приватизации жилья. Вкратце: если в 90-ые годы несовершеннолетний ребёнок не принимал участие в приватизации, то имеет право один раз приватизировать квартиру после достижения им совершеннолетия. Выход – не брать квартиру в доме, построенном в период 1991-1994 годов. В то время были часты истории, когда на момент приватизации ребёнка прописывали в квартире, но не включали в число собственников.  

Четвертая возможность потерять жильё – если собственник квартиры был выписан из квартиры неправомерным путём. Такая история может произойти, к примеру, с сидящим в тюрьме собственником. Когда он выйдет на волю, то может подать в суд и скорее всего его выиграет. Деньги вам не вернут, квартира перейдёт к отсидевшему владельцу. 

Пятый вид риска – если вы покупаете квартиру не у самого собственника, а у его доверенного лица. 

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

В начале хочу остановиться на сильных сторонах кредита. Оформляя ипотеку на загородный дом или готовую квартиру, вы можете уже через 7-10 дней въехать в недвижимость и жить в ней, поскольку это способ быстро получить нужную сумму. Во-вторых, это возможность инвестировать часть денег, поскольку квадратные метры считаются одним из самых ликвидных инструментов вложений. Но при этом ипотечный кредит имеет и ряд существенных минусов, в частности:

Переплата составляет порядка 10-11%, из которых 8-9% — процент, а также дополнительные выплаты, страхование.
Нет гарантии, что сможете до конца выплатить объект, особенно в столь сложное финансовое время, что повлечет за собой то, что банк заберет квартиру и выставит на аукцион.
Не все банки указывают фиксированный процент, следовательно, если уровень инфляции «выстрелит», то ставку могут поднять

Этот момент важно учитывать, когда занимаетесь управлением инвестициями или только планируете вкладывать деньги.

 
На начало текущего года средний размер ипотечного кредита составил 2,64 млн. рублей. Это на 11% больше, чем на начало 2019 года. Интересно, что наблюдается спрос на крупные займы

Обратите внимание, что в силу закона теперь не нужно платить страховку как отдельный платеж во время оформления. Но при этом банки быстро среагировали на изменения, и немного увеличили процентную ставку для повышения гарантий выплаты

Подчеркну: набирает популярности кредит по двум документам, по сути, согласно условиям, не нужно подтверждать доходы. В этом случае первоначальный взнос может быть увеличен до 40%, а процентная ставка даже превышать 8%.

Я бы настоятельно рекомендовала при оформлении ипотеки, узнать, какие штрафы или комиссии могут быть при досрочном погашении и просрочке

Кроме этого, важно наперед узнать, какая схема погашения предусмотрена: аннуитетная — одновременно выплачиваются проценты и часть основного долга, или диффернциированная — сначала кредит, затем начисленные проценты, и эти условия особенно важны, если заём на крупную покупку с господдержкой

Подведя итог, скажу: ипотека — это кредит, обязательство, обременение, но часто единственная возможность купить свое жилье. Всем желаю только выгодных условий, низких процентных ставок, а также стабильного дохода, чтобы быстро погасить займ.

Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

Виды ипотеки

Специалисты насчитывают несколько популярных видов ипотеки:

1. На недвижимость.
2. На квартиру или загородный дом.
3. На жилье.
4. На новостройки.
5. На комнату.
6. На коттедж.

Ипотека на вторичное жилье – практика многих банков, ставки – от 8 до 15%. Есть разные виды ипотечного кредитования, разница только во взносе: от 10 до 50%. Кредиторы внимательно изучают и предмет залога, и финансовое состояние заемщика и могут отказать, если:

• жилье покупается у родственников;
• после смерти бывшего владельца не минуло полгода;
• у заемщика есть дети до 18 лет;
• один из совладельцев – инвалид.

Банки очень внимательны к техническому состоянию здания, когда выдается ипотека на покупку жилья. Поэтому шансы, что дадут деньги на квартиру в коммуналке, гостиничного типа или в общежитии — крайне малы. Износ дома не может превышать 55 лет. Планировка квартиры должна совпадать с чертежами БТИ. Поэтому если была перепланировка, банк вправе распорядиться узаконить сделанные изменения.

Механизм работы ипотеки

Суть стандартной ипотеки довольно проста:

• потенциальный заемщик находит на рынке квартиру для покупки;
• заключает с продавцом договор купли-продажи;
• подает заявку в банк вместе с комплектом требуемых документов;
• в случае одобрения подписывает кредитный договор и договор об ипотеке;
• оплачивает первоначальный взнос;
• сделка регистрируется в Регпалате или МФЦ;
• жилье обременяется банком;
• банк переводит остаток средств на счет продавца недвижимости;
• далее происходит ежемесячная оплата ипотеки;
• после гашения всей задолженности обременение с залоговой недвижимости снимается.

Само жилье остается в пользовании клиента, но после подписания бумаг права его будут существенно ограничены. Нельзя продать, подарить, обменять квартиру без согласия кредитора.

Для получения серьезной суммы в кредит потенциальный заемщик должен соответствовать целому перечню требований. Ключевые из них касаются достаточной кредитоспособности, соответствия возрастным рамкам, стабильности работы и отсутствия испорченной кредитной истории.

После заключения договора клиент начнет постепенное погашение задолженности в соответствии с подписанным графиком платежей. До момента полного расчета с кредитором вместе с начисленными процентами жилье останется в залоге.

Проблемы заемщиков ипотечных кредитов

1. Пытаясь как можно быстрее рассчитаться с долговым обязательством, заемщики готовы отдавать банку практически весь доход. На этот шаг идут клиенты, желающие избежать огромной переплаты. Это позволяет финансовому учреждению заработать как можно больше на процентах и дополнительных комиссиях.
2. Наличие скрытых доходов. Отвечая на заявку на кредит, банк принимает решение на основании официальных данных, подтвержденных справкой с места трудоустройства.
3. Покупка жилья посредством получения ипотеки сильно ограничивает покупателя в выборе. Банк даст добро только на покупку ликвидного жилья без обременения.
4. Оформляя кредитный контракт, нужно помнить о дополнительных издержках, таких как открытие и обслуживание банковского счета, обналичивание кредитных средств, если таковое понадобится. К дополнительным затратам относятся также оплата услуг страховых агентов, оценка выбранной недвижимости, при необходимости — услуги риелтора и брокера. Это приблизительно 5–7% от стоимости недвижимости.

Существует еще несколько подводных камней ипотеки:

Штрафы, условия применения и размеры которых необходимо вычитать в договоре

Все неясные моменты нужно уточнить у консультанта по кредиту.
Неприятную ситуацию может создать пункт договора, содержащий условия и возможность досрочного требования выполнения долговых обязательств.
Нежелательно, чтобы за банком оставалось право увеличения ставки кредитования в одностороннем порядке.
Нужно уделить внимание условиям эксплуатации недвижимости, приобретенной в ипотеку. Узнать, разрешает ли банк сдавать предмет ипотеки в аренду или регистрировать в нем кого-либо.

Что потребуется при оформлении ипотеки

Чтобы оформить кредит на жильё, заемщик должен соответствовать требованиям банка и собрать внушительный пакет документов. Условия выдачи отличаются в зависимости от выбранного банка. Например, одни выдают денежные средства только при наличии российского гражданства, а в других взять ипотеку могут и иностранные граждане.

В целом перечень требований к заемщику сводится к следующим характеристикам:

1. Возраст клиента – от 21 года до 75 лет на момент погашения. Некоторые банки могут снизить нижнюю границу до 18 лет.

2. Наличие постоянной регистрации на территории РФ. При этом приобретаемый объект может находиться в другом регионе.

3. Платежеспособность. Обязательно наличие официального дохода в достаточном размере для погашения ипотеки и других обязательств клиента. Платежеспособность подтверждается справкой по форме 2-НДФЛ или выпиской по счету, если вы получаете заработную плату на карту того банка, где оформляется ипотека. Общая сумма ежемесячных платежей не должна превышать 40% от дохода. При необходимости повышения уровня платежеспособности можно привлечь созаемщиков.

4. Трудовой стаж. Как правило, чтобы получить кредит на жильё, заемщик должен отработать на текущем месте не менее 6 месяцев и иметь общий стаж не менее 1 года за последние 5 лет. Срок занятости подтверждается копией трудовой книжки, заверенной работодателем. Если клиент получает заработную плату на карту банка-кредитора, то в этом случае достаточно 3-х зачислений, то есть нужно отработать всего 3 полных месяца (подтверждающие документы не потребуются).

5. Кредитная история. Клиенты с положительной репутацией могут рассчитывать на одобрение заявки под сниженные процентные ставки. Если кредитная история испорчена, то вам придется столкнуться с отказом банка. В этом случае помощь в получении ипотеки могут оказать ипотечные брокеры, которые подберут кредитора с максимально лояльными условиями.

6. Наличие первоначального взноса. С учетом выбранной ипотечной программы он может составлять от 10 до 50% от стоимости жилья.

Если в сделке участвуют созаемщики, то к каждому из них предъявляются аналогичные требования. Супруги выступают созаемщиками в обязательном порядке даже при отсутствии дохода и постоянного места работы.

Для получения ипотеки определенные требования касаются и приобретаемого имущества. Жилье оценивается с точки зрения материалов, при помощи которых выполнялось его строительство, наличия инфраструктуры, коммуникаций, подъездных путей, территориального расположения. На основании всех этих факторов определяется степень ликвидности объекта недвижимости и возможность передачи его в залог. Также оформление ипотечного кредита потребует предоставления документов на приобретаемую недвижимость, а именно:

• проект договора купли-продажи;

• кадастровый паспорт;

• документы, подтверждающие право собственности на готовое жилье;

• отчет об оценке.

Если приобретается недвижимость на этапе строительства, то необходимо собрать пакет разрешительных документов от застройщика.

Выводы:

1.   Первоначальный взнос стоит копить самостоятельно и ни в коем случае не брать на эти цели потребительский кредит. Лучше, чтобы сумма, которую будете ежемесячно откладывать на эти цели, была не меньше будущего ипотечного платежа.

2.   Минимальный первоначальный взнос должен быть не меньше 20% от стоимости недвижимости. В этом случае увеличивается вероятность получить одобрение банка и можно получить кредит с более низкой ставкой.

3.   При расчёте расходов на ипотеку стоит учитывать единоразовые и ежегодные расходы. Средства на страхование лучше откладывать ежемесячно в пропорции 1/12 от стоимости страховки.