Reit фонды недвижимости: 4 особенности фондов для инвестора

Duke Realty (DRE)

DRE, будучи лидером в области поставок, занимается также строительством, девелопментом, управлением недвижимостью и арендой. Amazon является крупнейшим арендатором DRE. Переход от обычной розничной торговли к электронной коммерции сделал промышленные склады важным бизнесом. С сохранением спроса на электронную коммерцию Duke получит выгоду от потребности отрасли в крупных складах и распределительных центрах. DRE превзошла индекс REIT во время последней рецессии, поскольку у них появилась новая бизнес-модель по сравнению с рецессией 2007 года, когда акции были дешевле.

Средняя годовая доходность: 35,2%.

Дивидендная доходность: 2,2%

Почему REIT фонды недооценены

Часто люди недооценивают REIT фонды, потому что их показатели работы не кажутся им достойными внимания. Например, есть крупный фонд Realty Income с очень внушительным сроком окупаемости вложений — сорок лет. Для многих потенциальных инвесторов это чересчур много. При этом размер выплаченных дивидендов у компании составляет 188%.

Настоящая причина большого срока окупаемости на бумаге — в особенностях налогообложения. Дело в том, что по нормам списание амортизации мат. активов происходит из прибыли. Если у фонда внушительный пул недвижимости, получается очень значительная сумма амортизации. В итоге мы видим на балансе цифру чистой прибыли за вычетом этой суммы. Но хотя на бумаге эти деньги списали, по факту они остались на месте.

Вернув в расчет списанную сумму, можно посчитать Funds From Operation (FFO). В таком случае срок окупаемости составит лишь 18 лет — для фонда со значительной капитализацией это вполне приемлемый показатель, тем более с учетом высокого процента выплат от прибыли — 82%. 

Еще один важный плюс — отсутствие дополнительных расходов на налоговые отчисления, текущий ремонт, страховые взносы и т.д. Все эти расходы ложатся на плечи арендаторов.

Как купить акции REIT

Для того, чтобы купить эти фонды, достаточно открыть брокерский счет. Это можно сделать через Сбербанк, Тинькофф, Фридом-Финанс, БКС или любого другого российского брокера, а также у зарубежных брокеров. В чем разница — подробно расскажу ниже.

А вот покупка REIT на ИИС не имеет смысла, поскольку не позволяет получить налоговый вычет.

Абсолютно каждый российский брокер имеет доступ на Санкт-Петербургскую фондовую биржу. Там можно купить примерно 40 REIT. Оптимальный вариант для новичка с небольшими суммами. Размер комиссии и в целом условия работы у всех российских брокеров примерно одинаковы. 

Если речь об инвестировании внушительных сумм, можно зарегистрироваться у Interactive Brokers или любого другого зарубежного брокера. В работе с ними есть свои преимущества, а также свои нюансы, которые подробно разберем ниже. Дальше нужно завести на счет деньги, выбрать доступный фонд и создать заявку на покупку. Купить REIT при наличии брокерского счета очень легко — это можно сделать за пару минут и несколько кликов, из любого места. Также их при желании легко продать.

Почему компании может быть выгодно классифицироваться как REIT

Как видите, для того, чтобы компания была классифицирована как REIT, необходимо выполнить несколько довольно строгих требований. Так почему же многие связанные с недвижимостью компании стараются преодолеть эту проблему?

Добиваться статуса REIT компании побуждает один очень важный мотивирующий фактор, и он связан с налогами.

В частности, REIT не рассматриваются налоговыми органами как обычные корпорации. Если компания квалифицируется как REIT, она не платит корпоративный налог вообще, независимо от того, сколько прибыли она получит. Даже если прибыль REIT исчисляется миллиардами, налоговым органам не достанется ни цента из них.

Именно поэтому 90% прибыли идёт акционерам. Поскольку REIT обязаны отдавать большую часть своего дохода, они рассматриваются как предприятия сквозного типа и подлежат налогообложению только на индивидуальном уровне.

В большинстве компаний, выплачивающих дивиденды, прибыль облагается налогом дважды. Когда компания получает прибыль, она должна заплатить корпоративный подоходный налог, который в настоящее время имеет фиксированную ставку в 21%. Затем, когда прибыль выплачивается акционерам в виде дивидендов, она облагается налогом на дивиденды на индивидуальном уровне. Таким образом, однократное налогообложение является огромным преимуществом REIT.

Загвоздка только в том, что дивиденды REIT обычно облагаются налогом по несколько более высокой ставке, чем дивиденды по акциям, и налоговая структура может быть довольно сложной, как мы увидим позже. Тем не менее, это одно из важнейших преимуществ для REIT и их инвесторов.

CyrusOne (CONE)

Рост дивидендов CONE показал хорошие результаты в течение последних нескольких лет, поскольку компания демонстрирует устойчивое развитие с момента начала выплаты дивидендов в 2013 году. REIT демонстрировал рост выручки в течение 2020 года, и за последние 5 лет CyrusOne обеспечила рост выручки выше, чем в среднем по отрасли. Несмотря на низкую прибыль на акцию, эксперты полагают, что она вырастет. CONE заключила соглашения о форвардных продажах, в результате которых чистая выручка к концу 2021 года превысит 400 миллионов долларов, согласно данным агентства.

Средняя годовая доходность: 5,3%.

Дивидендная доходность: 2,8%

Что это за книга

• Название: International REITs: How to Invest Overseas and Build an International Portfolio;
• Авторы: Kaiwen Leong, Wenyou Tan, Elaine Leong;
• Издательство: Marshall Cavendish International (Asia);
• Год издания: 2014;
• Количество страниц (бумажная версия): 240;
• ISBN: 978-981-4561-32-7;
• Язык: английский;
• Дополнительно: есть электронная версия книги (для Kindle).

Первая половина книги — обзорная. В ней подробно и с приближенными к жизни примерами рассматривается, что такое REIT и как проводить инвестиционную оценку паев перед их покупкой. Приводятся плюсы и минусы инвестиций в REIT по сравнению покупкой недвижимости напрямую, с дивидендными акциями, облигациями, взаимными фондами, депозитами в банках, вложениями в фонды венчурных инвестиций. Во второй половине книги рассматриваются нюансы законодательства о REIT в Гонконге, Сингапуре, Китае, США и в Малайзии

Самое важное — приводятся перечни наиболее интересных фондов этих стран, чьи паи торгуются на биржах. REIT — это фонды не только офисной или жилой недвижимости, но и фонды с торговой, гостиничной, медицинской, промышленной, складской недвижимостью

В Сингапуре, Гонконге и мегаполисах Китая особенно интересны фонды, управляющие торговыми центрами и офисными небоскребами. Несмотря на то, что книга была издана в 2014 году, материал в ней изложенный актуален и сейчас. Учебник полезен для начала знакомства с миром REIT, а перечисленные фонды будут полезными наводками для самостоятельного поиска и анализа американских и азиатских REIT для инвестиций.

Налогообложение REITов

REITы США устроены так, что платят налог до того, как переведут деньги акционерам. В других странах может быть по-другому: например, в Великобритании REITы сами не платят налог с дивидендов, но платят налог с прибыли, причем на 2% ниже, чем другие компании (налоговая льгота). А налог с дивидендов REIT платят сами инвесторы в зависимости от их статуса (налогового резидентства).

Но так как на СПбирже торгуются REITы США, то, скорее всего, вы будете инвестировать именно в них. Разберемся, как платятся налоги с дивидендов REITов США налоговым резидентом России.

Даже подписание формы W-8BEN, которая позволяет снизить стандартный налог на дивиденды для нерезов США с 30% до 10%, здесь не поможет. REITы просто не подпадают под действие этой формы.

Итак, для россиян, вкладывающих в REITы США, налог на дивиденды этих фондов всегда будет 30%.

С прироста курсовой стоимости налог стандартный – 13% (с учетом валютной переоценки), подробности – здесь.

Если инвестировать в ETF на REIT, например, VNQ от Vanguard или REET от iShares, то налог с дивидендов составит 30% без подписания формы W-8BEN и 10% после подписания формы (+3% надо будет доплатить в РФ). Потому что это – уже не REIT, а именно ETF, внутри которого «запаковано» несколько REITов.

Кстати, в случае инвестирования в REIT с помощью ETF, получается двойной налог: 30% в REITе и еще 30% (или 13%) в ETF. Этим, кстати, объясняется отставание ETF на REIT от динамики цен на недвижимость.

На графике свечами обозначается ETF REET, включающий крупнейшие фонды недвижимости США в свой состав, а красная линия – это динамика цен на недвижимость в США.

Latest REIT News Headlines

Symbol	RR	Headline	Date
FCPT	8.6	FCPT — FCPT Announces Acquisition of a Three Property Portfolio from Washington Prime Group for $5.1 Million	Fri, 24 Sep 2021 21:39:26 +0000 (UTC)
AVB	8.3	AvalonBay — AvalonBay Communities, Inc. Declares Third Quarter 2021 Dividends	Fri, 24 Sep 2021 20:15:29 +0000 (UTC)
ARR	2.5	Armour Residential REIT Inc. — ARMOUR Residential REIT, Inc. Announces Guidance for October 2021 Dividend Rate Per Common Share	Fri, 24 Sep 2021 20:15:22 +0000 (UTC)
		How the Covid-19 Threat Could Help Us Breathe Easier at the Office	Fri, 24 Sep 2021 16:26:11 +0000 (UTC)
AFIN	6.7	American Finance Trust Announces Preferred Stock Dividends	Fri, 24 Sep 2021 10:02:00 +0000 (UTC)
GNL	7.9	— Global Net Lease, Inc. Announces Preferred Stock Dividends	Fri, 24 Sep 2021 10:00:38 +0000 (UTC)
		Invitation Homes — Invitation Homes Prices Equity Offering	Fri, 24 Sep 2021 02:27:34 +0000 (UTC)
CORR	4.0	CorEnergy Infrastructure Trust, Inc. Daily Stock Update	Thu, 23 Sep 2021 22:31:36 +0000 (UTC)
PLD	9.0	Prologis, Inc — Prologis to Announce Third Quarter 2021 Results; Will Hold Analyst/Investor Webinar	Thu, 23 Sep 2021 21:15:47 +0000 (UTC)
AMT	8.0	American Tower Corporation Prices Senior Notes Offering	Thu, 23 Sep 2021 21:11:46 +0000 (UTC)

See more REIT news headlines

Last updated: 2021-09-26 — v1.2

Как выгней покупать reit?

• • 20 июня 2021, 15:25
  • |
  • Gregori

Самый простой способ- на Спб бирже. Но 30% налог. Вынь да заплати. точнее- недополучи дивы. Впрочем, по законодательству США такие компании не платят налог на прибыль. считается, что коли её распределяют на 95% через дивы- он в них заложен
Идеальный способ инструмента для которого я не нашел- это БПИФ на бездевидентный etf с реинвестированием. тогда можно было бы по ЛДВ через 3 года продать не платя налогов совсем. Не понимаю почему такой инструмент ещё никто не создал.
Некий промежуточный вариант у кого счет в IB или достаточно крупный капитал- IB.13% там нерезы платят в т ч по рейтам.
Вот как в etf по рейт мне не очень понятно- налог снимается при поступлении дивидендов в etf? или только при продаже и выплате дивидендов (13 % или 30?)
опять же вопрос с налогами-если такой etf через российского брокера купить. с обычных рейт на иностранных биржах насколько понял они 30% берут с дивов. 
Сам инструмент интересный, годный.  Эквити портфеля улучшает. Единственный риск- это то что они в отличие от наших ЗПИФ работают с плечом. То есть некоторый риск есть в этом. но всё равно инструментов с хорошей див доходностью в валюте не так много. 

Типы REIT

Существует три типа REIT:

• Акции REIT. Большинство REIT являются долевыми REIT, которые владеют и управляют доходной недвижимостью. Доходы генерируются в основном за счет аренды (а не перепродажи собственности).
• Ипотечные REIT. Ипотечные REIT ссужают деньги владельцам и операторам недвижимости либо напрямую через ипотечные и ссуды, либо косвенно через приобретение ценных бумаг с ипотечным покрытием . Их доходы формируются в основном за счет  чистой процентной маржи – разницы между процентами, которые они получают по ипотечным кредитам, и стоимостью финансирования этих кредитов. Эта модель делает их потенциально чувствительными к повышению процентных ставок.
• Гибридные REIT.Эти REIT используют инвестиционные стратегии как долевых, так и ипотечных REIT.3

REIT могут быть дополнительно классифицированы в зависимости от того, как их акции покупаются и удерживаются:

• Публично торгуемые REIT. Акции публично торгуемых REIT котируются на национальной фондовой бирже, где их покупают и продают индивидуальные инвесторы. Они регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).
• Публичные неторгуемые REIT. Эти REIT также зарегистрированы в SEC, но не торгуются на национальных фондовых биржах. В результате они менее ликвидны, чем публично торгуемые REIT. Тем не менее, они, как правило, более стабильны, потому что не подвержены рыночным колебаниям.
• Частные REIT.Эти REIT не зарегистрированы в SEC и не торгуются на национальных фондовых биржах.Как правило, частные REIT могут продаваться только институциональным инвесторам.3

ПИФы недвижимости в России

Российский рынок не отличается разнообразием предложений. Большая часть линейки – это продукты, сформированные «Сбербанк – управление активами». Кроме того, есть паи, например, «Арсагера – жилищное строительство», ЗПИФН АИЖК (переименован в Дом.рф). Удалось найти только два российских ПИФа на ETF зарубежной недвижимости, в скобках показано увеличение стоимости пая за год, а график за 3 года:

«Открытие – зарубежная собственность» (+ 4.24%);

«Уралсиб Зарубежная недвижимость» (+ 5.21%).

Оба фонда инвестируют в один ETF – SPDR Dow Jones Real Estate и повторяют его график. Это не самый привлекательный вариант из-за высоких комиссий: 2–4%. Для сравнения ETF – 0,5%. Российские ПИФы проигрывают как минимум в комиссии базовому инструменту – зарубежным ETF недвижимости.

Потенциальная доходность российских ЗПИФов достигает 20% годовых. Но 68% из них в 2016 году показали убыток (точная статистика за 2017 пока не опубликована). Несмотря на привязку к активам на рынке недвижимости, доходность паевых фондов может как обгонять, так и отставать от роста или падения стоимости кв. метра. Это зависит от качества управления, затрат на депозитарий, аудиторов и оценщиков, а также комиссии фонда. Последняя может колебаться от 2 до 6%. Популярность ЗПИФН среди инвесторов невысока, но она постепенно растет. В этом вопросе не стоит оценивать только текущие показатели доходности, поскольку инструмент долгосрочный. Это связано и с возможными длительными просадками в цене. К примеру, сейчас рынок находится не в самой благоприятной фазе. На картинках ниже отражена динами стоимости паев ЗПИФН Сбербанка:

Минимальная инвестиция в ЗПИФН меньше, чем при покупке физического объекта. Но все же она может начинаться от 300 000 руб. и достигать десятков миллионов. Несмотря на то что популярность среди частных инвесторов пока невысока, доля их чистых активов составляет половину всего российского рынка ПИФов. Это объясняется относительно большим размером среднего чека.

Получения прибыли приходится ждать несколько лет (до 15). Срок инвестирования известен заранее и прописан на сайте фонда. Лишь немногие фонды (около 15%) пускают паи в продажу на вторичном биржевом рынке. Только в этом случае инвестор может «долиться» в уже сформированный фонд или получить прибыль до его закрытия.

Пожалуй, главным преимуществом российских ЗПИФН является регулирование фондов в рамках отечественной юрисдикции. Большинство частных инвесторов лучше ориентируются на родном рынке и привыкли пользоваться русскоязычной поддержкой. Это не страхует от банкротства, но снижает риск откровенного скама. Из недостатков выделим высокие издержки на комиссии управляющему, отсутствие богатого выбора и низкую ликвидность инструментов.

Как купить REIT

Акции REIT покупают на бирже. Если у вас открыт счёт у иностранного брокера, вы имеете доступ к огромному количеству вариантов по всему миру. Но и на Санкт-Петербургской бирже сегодня доступны около 30 REIT.

Можно немного снизить риски, вложившись в ETF на REIT. Крупнейшими фондами считаются Vanguard Real Estate Index Fund (NYSE:VNQ), SPDR Dоw Jоnes REIT (NYSE:RWR) и iShares U.S. Real Estate (NYSE:IYR). Если же ищете акции определённых компаний, погуглите, например, американские фонды недвижимости Simon Property Group (NYSE:SPG), Host Hotels & Resorts (NASDAQ:HST), Boston Properties (NYSE:BXP), General Growth Properties (NASDAQ:BPYU) и Kimco Realty Corporation (NYSE:KIM).

ТОП 9 REIT фондов с макс. дивидендами

Чтобы найти интересные REIT фонды с максимальными выплатами дивидендов будем использовать сервис finviz.com. В сервисе Finviz переходим во вкладку “Screener”, далее во вкладку “ALL”, потом в опции “Sector” (там выбираем раздел Real Estate). Также поставим фильтр Index → S&P500 (выбрать те фонды, которые входят в индекс S&P500). Это позволит исключить не привлекательные для инвестиционных фондов REIT и фонды малой капитализации. Также устанавливаем фильтр на размер годовых дивидендов (Dividend Yield) > 5%.

Как найти REIT в сервисе Finviz с доходностью больше 5%

В результате было найдено 9 фондов ↓

Результаты поиска. 9 фондов из индекса S&P 500

Для того чтобы посмотреть дивидендную доходность необходимо перейти в каждый из фондов по отдельности, нажав на их тикер или нажать на вкладку “Snapshot” для их параллельного сравнения.

При выборе фонда обращаем внимание на волатильность. Если фонд чувствителен или его цена постоянно снижается, то исключаем его из анализа

Для фонда AIV наблюдается устойчивый коридор

Как инвестировать в REIT-фонды

В Америке и других государства фонды REIT очень популярны. Их, как правило, используют накопления денег при выходе на пенсию.

Россияне могут инвестировать в REIT-фонды, если:

• получить статус «квалифицированный инвестор» и иметь выход на зарубежные биржи;
• открыть счет в зарубежной брокерской компании и торговать на любых платформах мира.

Расскажем, где и как купить REIT россиянину. Вариантов купить фонды REIT в России несколько. Это можно сделать, если:

1. Воспользоваться помощью иностранных брокеров. Нужно найти площадку, работающую с российскими инвесторами, например, Interactive Brokers и купить фонд.
2. Открыть бесплатный счет у российского брокера, имеющего выход на СПб биржу (например, Тинькофф). На СПб бирже REIT-фонды продаются в разделе «Недвижимость».
3. Воспользоваться российским аналогом REIT-фондов – специальными ПИФами.

Это вся информация.

Ставьте статье оценки, комментируйте, рекомендуйте публикацию к прочтению в соцсетях. Подпишитесь на рассылку блога.

До скорого!

Какие требования предъявляются к REIT

Организация может получить статус real estate investment trusts только при соблюдении определенных условий:

1. Форма организации должна быть налогооблагаемой, т.е. благотворительный фонд не сможет стать REIT.
2. В фонде должно быть не менее 100 акционеров, при этом 5 или менее вкладчиков не могут владеть более чем 49 % акций.
3. Не менее 75 % активов должны находиться в недвижимости или закладных бумагах.
4. Не менее 90 % прибыли должно распределяться на дивиденды. Нераспределенный из этих 90 % доход облагается корпоративным налогом.
5. Не менее 75 % годового дохода должны приносить операции с недвижимостью (аренда, проценты по закладным, продажа и т.п.), не более 20 % дохода – дивиденды и проценты по вкладам, остальные типы доходов – не более 5 %.

Почему акции REIT недооценены

Акции REIT сильно недооценены, и даже профессиональные инвесторы часто обходят стороной этот вид активов. Возьмем  компанию Realty Income и посмотрим, как она выглядит с точки зрения инвестора. У Realty Income кредитный рейтинг выше, чем у РФ. Окупаемость компании 40 лет. Это достаточно много, даже среди дивидендных аристократов с окупаемостью менее 20 лет, которые на текущий момент растут и увеличивают дивиденды. 

Как вы думаете, стоит ли брать компанию, которая окупается 40 лет и выплачивает дивиденды 188%? Конечно, стоит. Но многие проходят мимо, считая, что компания не достойна их внимания, хотя это один из топовых фондов.

Каким образом получается 188%?  Международные правила учета обязывают списывать амортизацию, износ ежегодно. Поскольку фонды недвижимости владеют большим количеством материальных активов, амортизация по нормам должна списываться из прибыли. А когда активов очень много, амортизация достаточно большая. Поэтому когда мы смотрим на чистую прибыль по бухгалтерскому учету, из нее убирают эту накопленную амортизацию.

В обычных корпорациях прибыль считается по нормам бухгалтерского учета. В REIT ввели специальных показатель – Funds From Operation (FFO). Этот показатель возвращает обратно амортизацию в расчет прибыли, потому что по факту эти деньги никуда не делись. Таким образом FFO увеличивается, и из нее вычитаются реальные расходы на обслуживание недвижимости. Плюс в чистый доход не учитываются сделки по продажи. При этом большинство сайтов просто не показывают FFO для REIT, поэтому нам пришлось собирать эту информацию по крупицам. 

У Realty Income среднегодовой рост выглядит так: 16, 9 и 10%. С учетом коррекции в COVID это нормально. Соответственно, дивиденды 3-5%. Если уйти от Net Income к корпоративному показателю FFO, получается окупаемость около 18 лет: это для больших REIT нормально. Тогда мы видим, что реальный процент выплат от прибыли – 82%. Это выше, чем у обычных компаний.

К тому же Realty Income – высокомаржинальный бизнес, у него почти нет расходов: страховку, обслуживание недвижимости и налоги несут арендаторы. По этой причине за 47 лет индекс на недвижимость показал лучший возврат инвестиции. Но есть компании, которые десятки лет превосходят средние показатели по рынку – тот же Realty Income. Фонды недвижимости могут дешеветь, но их надо рассматривать на максимально длинное плечо, по принципу “купил и держи”. Только каждую компанию нужно внимательно проверять и анализировать, что значит каждый показатель.

iShares Cohen & Steers REIT ETF (ICF)

Этот фонд стремится к результатам, аналогичным индексу Cohen & Steers Realty Majors Index, который в основном состоит из REITs. Фонд инвестирует не менее 90% своих активов в эти REITs или в депозитарные расписки, представляющие эти REITs. В частности, ICF ищет компании, которые могут быть приобретены или которые сами могут приобрести другие компании в рамках консолидации сектора недвижимости.

• Средний объем:  192 806
• Чистые активы: $7,51 млрд
• Коэффициент P/E (TTM): 12,70
• Доходность:  3,21%
• Доходность по отношению к предыдущему периоду:  1,25%
• Коэффициент расходов (чистый):   0,34%

Crown Castle International (CCI)

CCI обладает передовым опытом в области ускорения сетевых подключений, масштабирования сетей и построения промышленных сетей, а также других решений. Компания управляет и сдает в аренду более 40 000 вышек сотовой связи, расположенных в большинстве крупных городов США. Эта инфраструктура соединяет сообщества и предприятия с услугами беспроводной связи по всей стране. С увеличением использования мобильных телефонов и потребностью в большем количестве сетей 5G органический рост компании ускоряется, поскольку операторы сотовой связи США начинают наращивать сети 5G. Компания завершила первый квартал хорошо, повысив прогноз на 2021 год. Дивиденды CCI также выше среднего рыночного показателя в 2,3%.

Средняя годовая доходность: 18,2%.

Дивидендная доходность: 2,8%

REIT Sector Daily Trend

Want to know how a particular REIT sector is trending during the current trading day? The table below is updated every 15 mins using the average latest price of the top REITRating REITs in each sector compared to the average previous trading day closing price of the same REITs. Note: This table is meant to give a high-level idea of how each REIT sector is trending during the trading day. We cannot guarantee the accuracy of the data and trend.

Last update: 2021-09-24 15:45:14 PST

Sector	Trend	Change	Current Average Price	Previous Close Average Price
Data Centers		4.482%	$194.14	$185.81
Health Care		-1.700%	$32.68	$33.24
Hotel		-0.666%	$42.50	$42.79
Industrial		-1.066%	$71.15	$71.92
Infrastructure		-1.606%	$127.79	$129.88
Mortgage		-0.056%	$17.89	$17.90
Office		-0.917%	$74.38	$75.07
Residential		-1.013%	$133.68	$135.05
Retail		-1.207%	$49.91	$50.52
Self Storage		-1.428%	$111.33	$112.95
Specialty		-0.693%	$60.01	$60.43
Timber		-0.691%	$34.86	$35.10

Примеры REIT

Применяя принцип диверсификации в своем портфеле, а также непосредственно внутри этого инструмента, трастовые фонды похожи на etf фонды, список самых лучших которых для российского инвестора можно смотреть на специализированных сайтах, учитывая стартовый порог, предлагаемую доходность, срок работы. Предлагаю ближе познакомиться с подобным инструментом, но который работает (по закону не менее 75% активов) именно с недвижимостью. Для этого создала сравнительную таблицу, а поскольку инвестиции в фонд очень зависимы от рынка, для сравнения покажу, как упала прибыль с начала карантина.

REIT-фонды и их актуальные показатели

Компания	Направление	Дивидендная доходность %	Просадка с февраля
Simon Property (SPG)	Самый крупный оператор торговых центров	11,2	55
Macerich Company (MAC)	Торговые центры (3-ий по величине)	4,18	60
New Residential Investment Corp (NRZ)	Ипотека	3	58
Annaly Capital Management (NLY)	Самый крупный траст ипотечной недвижимости	12,6	33

В среднем, на американском рынке более 250 подобных компаний. В итоге обозначу: для российского инвестора инструмент не сильно популярный, но он становится более востребованным в последние несколько лет. Сегодня все меньше экспертов рекомендуют инвестировать в ипотечные недвижимые трасты, поскольку из-за высокой безработицы рост просрочек сильно высокий, а значит, выплата дивидендов под большим вопросом.

Во времена рецессии 2009 года трастовые фонды недвижимости рухнули, как и сама недвижимость. В условиях сложного 2020 года наблюдается снижение объема инвестиций, поскольку компании не развиваются — не получают прибыль с аренды офисов, магазинов, реже продают квартиры, апартаменты, соответственно оборот и капитализация снижаются. При этом для инвестора работа с таким активом весьма привлекательна не только из-за доходности, но и других факторов:

1. Несколько способов стать участником фонда.
2. Лояльный старт, в некоторые рейты можно зайти от 20 долларов, хотя средняя цена 1000 долларов.
3. Гибкость — продать ценные бумаги всегда проще, чем недвижимость.
4. Вложения защищены от инфляции.
5. Надежность — фактически не было ни одного случая, когда REIT был признан банкротом.

По надежности они сравниваются с американскими государственными облигациями. Для работы с инструментом обязательно нужно заключить договор с иностранным брокером, а если работаете с отечественными, тогда рекомендую прочесть материал о том, что такое НАУФОР, и как эта организация справляется со своей функцией саморегулирования, что размещен на www.gq-blog.com.

Подведу итоговую черту этого материала: трастовый фонд недвижимости, возникший в США, постепенно перешел в экономики других стран. В нем есть некоторые рискованные моменты, но в целом плюсы преобладают. Остается традиционно пожелать всем, кто работает или только думает работать с этим направлением, успешного выбора и высокой дивидендной доходности.

Профессиональный инвестор с опытом работы 5 лет с разными финансовыми инструментами, ведет свой блог и консультирует вкладчиков. Собственные эффективные методики и информационное сопровождение инвестиций.

REIT фонды в России – что еще можно включить в портфель

Я не считаю, что инвестор должен инвестировать только в REIT фонды в России, но это точка, с которой я бы начинал.  Кроме REIT, в нашем портфеле есть акции, закрытые фонды, привилегированные акции,  займы под залог, коммерческие займы по госзакупкам – это все является частью большого дивидендного портфеля. Мы даем рекомендации, как строить портфель целиком.

Умение ловить рыбу – важнее самой рыбы

Когда есть тикеры, но нет  обучения, у человека всегда есть неуверенность: что делать в случае роста – продать акции или оставить и подождать? А если цена упала – нужно срочно продавать или лучше переждать? Очень важно умение самостоятельно оценить активы, которые вы купили. Мы предлагаем детальное обучение и понятный инструмент, чтобы у инвесторов было максимум информации

Если возникает вопрос, мы оперативно его решаем в нашем чате, либо делаем дополнительный урок, который позволяет ответить на этот вопрос.

Бесплатный интенсив по инвестированию в REITНаш курс по самостоятельному инвестированию в REIT – детальная система, которая поможет вам сориентироваться в этой теме и сэкономит время на самостоятельный поиск активов.

Дисклеймер: все описанное в статье отражает личный опыт инвестора и не является финансовым советом и руководством к действию

Смотрите видео, почему REIT это лучшая стратегия на рынке за последние 47 лет:

Что такое ETF – объяснение простыми словами

Инфраструктура ETF

ETF – это аббревиатура термина «Exchange-Traded Fund», который дословно переводится как «торгующийся на бирже фонд». Иногда говорят просто: биржевой фонд. Компанию, которая создает ETF и организует его работу, называют ETF-провайдером, или управляющей компанией. Обычно у одного провайдера несколько фондов.

Самых крупных зарубежных провайдеров всего три: iShares (он же BlackRock), State Street Global Advisors и Vanguard. Помимо них, имеются более мелкие, например, PowerShares, Invesco, WisdomTree, SmartETFs, Renaissance, Hartford и многие другие.

В России ETF представляют три провайдера: FinEx, ITI Funds и с недавнего времени Тинькофф с его вечными портфелями.

Также в России есть биржевые ПИФы, которые имеют с ETF много общего и в целом рассматриваются как разновидность ETF. Провайдерами БПИФов выступают Сбербанк, ВТБ, Альфа-Капитал, Газпромбанк.

Активами фонда обычно являются акции и облигации, но есть фонды, инвестирующие в товарку и сырье (Commodities), недвижимость (такие ETF называются REIT), а также прочие активы (например, в волатильность или индекс страха).

Кроме того, дополнительную защиту гарантирует аудитор – это компания, которая проверяет отчетность фонда и контролирует, чтобы всё было в порядке.

Другим обязательным элементом инфраструктуры ETF является регистратор – компания, которая осуществляет регистрацию держателей акций ETF (да, ETF выпускает акции, а не паи, как БПИФы и ПИФы).

Принцип работы ETF

Итак, продолжаем разбираться в том, что такое ETF и как он работает.

Представьте, что вы хотите купить акции индекса S&P500. Но чтобы купить весь индекс, вам понадобится не менее 10 млн долларов, плюс вы угрохаете кучу денег на комиссии. Однако есть фонды (ETF), которые уже эти акции купили – в точно такой же пропорции, как и в индексе. И вам достаточно просто купить одну акцию ETF, чтобы, условно выражаясь, обладать кусочком индекса. Почему? Потому что…

Например, ETF скопировал индекс S&P500, потратив на это 10 млн долларов, и выпустил 10 млн акций. Каждая акция стоит 1 доллар – вполне по карману. Теперь, когда общая стоимость всех акций в индексе (а, значит, и в ETF) достигнет 11 млн, то акции будут стоить 1,1 доллар. Чем сильнее растет индекс, тем выше стоимость ETF, реплицирующих (т.е. копирующих) его.

Но верно и обратное – если индекс падает, то цена ETF тоже падает. Поэтому при покупке биржевых фондов не нужно забывать о диверсификации. Покупая индекс широкого рынка, уравновесьте его индексом на золото или облигации.

Важна еще одна особенность ETF: так как фонд копирует готовый индекс, то он может не тратиться на управляющих и сложную аналитику. За счет этого комиссии ETF минимальны – буквально сотые и десятые доли процента. В результате по сравнению с активно управляемыми фондами, где комиссии могут достигать 3-5% в год, ETF при прочих равных выгоднее.

Таким образом, ответ на вопрос, что такое ETF на бирже, звучит так: это торгуемый на бирже фонд, который пассивно следует за индексом, копируя его состав. За счет широкой диверсификации устраняются несистемные риски, вызванные падением одной или нескольких акций или даже банкротства эмитента. Рынки в основном растут, поэтому ETF в целом тоже.

Используя ETF, буквально одним кликом можно вложиться в самые разные индексы, в том числе в индекс Мосбиржи, S&P500, Nasdaq, EuroStoxx или индекс акций мира MSCI World, включающий в себя более 1600 акций всех стран (там есть и Россия).

Что такое REIT

Инвестиционный траст недвижимости или REIT (произносится как “риит“), является уникальной разновидностью компании, которая позволяет обычным людям объединять свои деньги для инвестирования в недвижимость.

Некоторые REIT просто покупают недвижимость и сдают в аренду арендаторам, другие строят объекты недвижимости с нуля, а некоторые вообще не имеют дела с физической недвижимостью, предпочитая акцентировать внимание на ипотечной и финансовой стороне вопроса. Хотя это сильное упрощение, вы можете представить, что REIT – это фонд со специализацией по недвижимости

Сотни или тысячи инвесторов покупают акции и вкладывают деньги в общую кассу, а профессиональные менеджеры решают, как их инвестировать

Хотя это сильное упрощение, вы можете представить, что REIT – это фонд со специализацией по недвижимости. Сотни или тысячи инвесторов покупают акции и вкладывают деньги в общую кассу, а профессиональные менеджеры решают, как их инвестировать.

Цель создания REIT состоит в том, чтобы предоставить обычным инвесторам возможность инвестировать в недвижимость, чего они иначе не смогли бы сделать. Например, смогли бы вы пойти и купить высотную офисную башню или торговый центр? Смогли бы вы купить портфель ипотечных кредитов, или хотя бы знаете, как это сделать?

Наверное, нет. Однако REIT позволяют вам вкладывать свои деньги в именно эти области. Вы даже получите доступ к миллиардным портфелям коммерческой недвижимости, имея для начала всего несколько сотен долларов.

REIT недвижимость: разница между российским и зарубежным брокером

Если вы покупаете REIT недвижимость у зарубежного брокера, то как физическое лицо заполняете соглашение по форме W-8BEN, затем брокер удерживает с этой суммы 10%. После этого инвестор должен отчитаться перед налоговой (за нарушение – штраф 5000 рублей) и 3 процента оплатить в российский бюджет. 

Сами американцы платят почти 30% со своих дивидендов. И это не мешает REIT давать максимальные возвратные инвестиции. На них работает очень много положительных факторов: модель роста, льготное налогообложение, отсутствие налога на прибыль внутри, возможность реинвестировать. 

Особенности зарубежных брокеров:

1. Не все работают с гражданами РФ. 
2. Нужно уведомить налоговую об открытии счета.
3. За обслуживание счета надо платить (у Interactive Brokers для небольших счетов комиссия в районе 10%).

В программе есть отдельная форма W-8BEN, которая у Interactive brokers автоматически заполняется при открытии счета. В Тинькофф ее нужно заполнять самостоятельно, но это не сложно. 

Нужно раз в год самостоятельно отчитаться в налоговую. Услуги специалистов обойдутся примерно в 8 000 – 10 000. 

Плюсы зарубежного брокера:

1. Снижение налога с 30 до 13%. 
2. Самые низкие комиссии в мире. 
3. Огромный выбор активов. 

Что касается Украины, то можно открыть брокерский счет с доступом на международные рынки. Перед этим нужно уточнить особенности налогообложения.